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El Banco Nación financiará a desarrolladores inmobiliarios

Así lo afirmó el titular de la entidad, quien insiste en que se debe ayudar a la oferta para que no se genere "una burbuja".

El Presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, conversó con Clarín sobre la importancia de financiar a los emprendedores inmobiliarios para que los precios en el mercado se equilibren, animó a los empresarios a tomar riesgos y sugirió que, a diferencia de otros momentos del país, no será necesario apurarse para sacar un crédito hipotecario.

-¿Qué es lo que cambió en la economía que hizo posible la aparición de los créditos hipotecarios?
Creo que la primera condición es que se está sintiendo que la economía argentina va camino a una estabilidad. Todavía no hemos llegado porque elegimos un camino gradual, pero ya se nota que se le dobló el codo a la inflación y que ésta se siente cada vez con menos fuerza, más allá de que pueda haber algún rebote por una cuestión de tarifas. 
Inclusive hay un muy buen dato de julio/agosto y es que con una suba del 15% del dólar ésta no se reflejó en los precios. Hace muchos años que enseño en la facultad que el horizonte económico no depende del calendario sino de las tasas. Si éstas son del 5% (de inflación o de interés), el horizonte es de 20 años. Si son del 20% el horizonte será de un año. Hay actividades que florecen cuando el horizonte se alarga, como ahora, y esto favorece al sector inmobiliario. La segunda condición, vinculada con la anterior, es que hay un crédito que es con un índice de ajuste; entonces, la cuota es mucho más baja. Cuando se aplica la tasa de interés en un crédito largo es una carrera de vallas en la que la primera es difícil, muy alta, y la última se pasa caminando. Pero queda afuera del mercado la enorme cantidad de gente que no puede pasar la primera valla. Para citar un ejemplo:si se presta un millón de pesos a tasa fija aunque sea a 20 años de plazo, la primera cuota es de 14 mil pesos y se requerirán 60 mil pesos de ingresos. El grupo familiar que no tenga ese monto quedaría afuera. En cambio, si acepto una cuota indexada la “primera valla” es de $4.500 pesos. Por lo tanto, se necesitarán $18.000 de ingresos y muchísima gente podrá calificar. Esto es lo que permitió la existencia de créditos hipotecarios: una economía más estable y un sistema financiero que adoptó la indexación.

-Los créditos están recalentando el mercado de inmuebles usados pero los desarrolladores están preocupados y temen quedarse afuera. Todavía no arrancan los créditos intermedios...Hay de todo. Hay empresarios más audaces y menos audaces. Los más audaces vinieron al banco y tenemos en evaluación más de 140 proyectos. Es cierto, el negocio del financiamiento de la obra desde el pozo es complicado y más para un banco como el Nación que no tiene una gran experiencia ni know how en este tema. En una reunión con los subgerentes generales se habló de que hay que animarse a recorrer este camino. Estoy confiado de que en breve vamos a probar una línea donde habrá algunos riesgos desde el punto de vista del banco. Somos conscientes de la demanda enorme que hay en este momento. Tenemos aprobados más de 14 mil créditos para compra de inmuebles y 17 mil para financiar la construcción de viviendas. Si sólo financiamos compradores generamos una burbuja, y es por eso que estamos decididos a apoyar a los desarrolladores. De todos modos, hay que admitir que ya existe un auge de la construcción porque creció el 19% interanual y nos estamos quedando sin cemento a nivel nacional; en parte, por la obra pública pero también por la privada. Hay un boom tal que hay gente que está estudiando casas prefabricadas, hechas con paneles que no insumen cemento. Esto sucede porque hay una necesidad enorme de vivienda, que es lo que traerá las soluciones. Incluso no faltará el que importe alguna vivienda prefabricada, y todo será útil para generar soluciones inmobiliarias. Tenemos un país con dos millones y medio de déficit habitacional y vamos a tardar mucho tiempo en solucionarlo. Argentina podrá ir a un ritmo de 1% del PBI (que sería un ritmo elevado), lo que significa 6 mil millones de dólares dedicados al crédito hipotecario por año. Esto habla de un gasto de 10 mil millones de dólares en el tema, entre construcción y venta. Esto implica hasta un cambio cultural, porque el gasto de las familias es distinto. Hay un estudio del Banco Mundial que sostiene que el rendimiento escolar de los chicos que viven en casa propia es mayor a los chicos que viven en casa alquilada. Por eso, el crédito hipotecario es una obsesión de esta gestión del Banco Nación. Así es como abrimos el camino para que los bancos privados nos sigan. Nuestra entidad es pública, no tiene que regirse por criterios de ganancia sino que tiene que hacer lo que los demás bancos no se atreven a hacer o no quieren.

-Un reclamo de los empresarios inmobiliarios es que la garantía para un crédito intermedio es el boleto de compra venta, y a veces es difícil llegar incluso a esa instancia.
No es tan así. En líneas generales, la obra se concluye en 24 meses. Las erogaciones del constructor son mayores al comienzo porque los cimientos y la estructura se lleva el gasto más grande, aunque desde luego que se mantienen hasta el final de la construcción. Si se sale a vender el proyecto a los 12 meses, a lo mejor el constructor se gastó el 90% del dinero pero su valor en ese momento es de sólo el 10%. Ese es el riesgo para el banco, qué pasa si la obra se para a los 12 meses. No lo recuperamos con el valor del terreno. Están las garantías, también los compromisos de compra, pero no alcanza. Como institución tenemos que pedir una serie de cosas. Desde luego que entendemos que algunos riesgos son controlables y otros no. Si hay un crack macroeconómico es muy difícil controlarlo, si no lo hay, tengo que mirar el respaldo patrimonial y técnico de los constructores.

-¿Los requisitos que se pidan serán accesibles para las desarrolladoras más chicas? Sí, claro, porque sabemos que las grandes desarrolladoras tienen el respaldo, pero nosotros le tenemos que poder prestar al que quiere construir cinco pisos en cualquier punto del país. Pero de todos modos tenemos que pedirle respaldo patrimonial y técnico.

-¿La definición de las líneas de crédito intermedio la están charlando con el sector?

Tuvimos innumerables reuniones. Todas las semanas me reúno en las sucursales con desarrolladores y ya he participado en más de 11 encuentros. Me interesan los desarrolladores locales porque tenemos el mandato como banco de ayudar a las PYMEs. Los subgerentes regionales todavía sostienen que es riesgoso. Pero somos conscientes de que tenemos que estar lo mejor preparados posibles y a ellos les digo que a la pileta nos vamos a zambullir. Estamos decididos: así como financiamos la demanda vamos a financiar la construcción.

-¿Cree que la banca privada también se sumará?Todos están estudiando el tema y nos miran de reojo. Nosotros tenemos la obligación de marcar la cancha. En agosto dimos más de 2.300 créditos por casi 3 mil millones de pesos, lo que representa casi el 50% del total otorgado. Tenemos una responsabilidad en el negocio inmobiliario y estamos convencidos de asumirla. Mi mensaje a la banca privada es que si son lentos, los desarrolladores vendrán con nosotros. Vamos a jugar muy fuerte para quedarnos con los mejores clientes de todos los segmentos: chicos, medianos y grandes.

-La Argentina tuvo créditos hipotecarios por períodos. ¿Qué chances hay de que esta política se mantenga en el tiempo?Podemos asegurar que en el Banco Nación no hay cupo, el otorgamiento será eterno. Como economista creo que es la primera vez en muchas décadas en que me siento muy optimista porque a diferencia de los últimos 70 años, esta política no es populista. En ésta, la economía se agota en el tiempo porque depende de atrasar el tipo de cambio o de un tipo de cambio fijo o del endeudamiento o de que la soja cotice a muy buen precio. La realidad es que siempre se agota y termina en crisis externa. Y tampoco estamos ante un shock, que genera un costo social y político que provoca una debacle del gobierno. Entonces estamos ante una política excepcional por lo normal: no es ni populista, ni de shock de derecha. Estoy muy esperanzado de que las condiciones macroeconómicas van a seguir presentes. Si esto es así, puedo asegurar que al Banco Nación no se le van a acabar nunca los recursos porque, cuando hayamos agotado nuestras lebacs y títulos públicos, iremos a vender las hipotecas. Haremos paquetes con ellas para hacerlas flotar en el mercado como fondos de inversión para que venga el ahorro y podamos hacernos de vuelta de liquidez y así seguir prestando. A la gente le digo que no se apresure, porque el que se apura paga un poco más caro por el departamento. Estoy seguro que en algún momento del próximo año sobrevendrá toda la oferta de lo que se está construyendo ahora y se equilibrará el mercado a los precios que tengan que tener.

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