Escapar de la ciudad: una tercera ola verde de Real Estate suma proyectos por USD 1.200 millones
Aparece como una realidad post-cuarentena destinada a captar
el interés de familias jóvenes que proyectan al teletrabajo como una opción
permanente en viviendas con espacio abierto
Así como ocurre en grandes ciudades del mundo, en la
Argentina se observa a muchas familias jóvenes que buscan alejarse de Buenos
Aires, para ocupar lotes libres que sumarían una inversión muy superior a
los USD 1.200 millones en proyectos a desarrollar en los próximos 3 años.
Cómo ejemplo, sólo en el partido de Escobar, se llega a este número al
multiplicar los terrenos libres por una obra de metraje promedio, al costo de
construcción actual.
Fuentes del mercado precisaron a Infobae que
estaría en camino de producirse el tercer éxodo de propietarios en la ciudad
hacia el verde en busca de adquirir o construir propiedades que
interactúen entre el interior y el exterior, con el objetivo de priorizar la
calidad de vida.
“Las dos migraciones anteriores se hicieron por distintos
motivos. La primera, a partir de 1996, se apoyó en la construcción de la
Autopista del Sol (Acceso Norte), las mejoras y ampliaciones de carriles
en el Acceso Oeste, y en las autopistas Buenos Aires-La Plata y
Ezeiza-Cañuelas, en la que miles de familias se mudaron a los barrios privados
y countries de la provincia de Buenos Aires. Las renovadas autovías y la
accesibilidad al crédito bancario de aquellos tiempos, estimularon la decisión
de ir en busca de otro estilo de vida”, detalló a Infobae, Esteban
Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades.
El segundo éxodo se dio luego de la crisis de 2001, donde
muchos propietarios pudieron ocupar los terrenos libres que se habían
desarrollado en los ’90. “Por la salida de la convertibilidad, la cotización
del dólar pasó en corto plazo de $1 a oscilar entre $3 y $4, y el costo de la
construcción medido en la divisa bajó abruptamente, y disparó la oportunidad
para desarrollar diversos emprendimientos”, añadió.
Con la pandemia, este fenómeno, volvería a repetirse, pero
potenciado, por ser un fenómeno mundial, a la par de cómo está sucediendo cerca
de las grandes ciudades del mundo: París, Madrid y Nueva York, por
ejemplo. En Estados Unidos, en junio se logró un nivel de ventas de casas
que no se observaba desde 2005, cuando había crédito hipotecario muy fácil de
obtener.
Otro factor, para que se realice la tercera expansión, es
que se afianza el teletrabajo. Las empresas probaron que se puede funcionar
desde el hogar. También, favoreció la devaluación. Edificar una casa cuesta la
mitad que en diciembre de 2016, según un estudio de listas de precios de
nuestra empresa constructora Victoria Homes. Una unidad de 232 m2 con todo
incluido, lista para mudarse, se puede adquirir por USD 177.000 más IVA; lo que
en 2016 costaba el doble”, explicó Edelstein Pernice.
El aislamiento agilizó las decisiones
El confinamiento generó que muchos usuarios finales
aceleraran su decisión de cambio, impulsados por la experiencia que están
viviendo. Diego Moresco, director ejecutivo de Nordelta SA, le contó
a Infobae: “en Nordelta, Tigre, y Puertos, Escobar (ambos
megaproyectos de Consultatio), tuvimos un incremento de operaciones como de
consultas en los últimos meses. En la primera etapa del aislamiento tuvimos una
muy fuerte demanda de alquileres, que se concretaban tras visitas virtuales
hechas por videoconferencias; estas locaciones surgieron como solución
transitoria a la necesidad de más superficie y espacios abiertos.
Ahora, la
demanda viró hacia la compra de lotes, motorizada por los inversores, que ven dos
realidades que se potencian: la tendencia de sumar m2, pero sin resignar
servicios de la ciudad, y la oportunidad para construir a valores que no se
daban hace 15 años”.
En Puertos, hay 8 barrios entregados, con 800 casas entre
terminadas y en construcción. “Tenemos lotes de 500 m2 que parten de USD
50.000 con financiación en 12 cuotas fijas sin pago inicial. En
Araucarias, los compradores tienen la posibilidad de empezar a construir desde
el pago de la primera cuota, y financiación de hasta 36 meses. En
Nordelta, los lotes de 500 m2 parten de USD 125.000, tienen financiación a 30
meses, y se puede iniciar la construcción desde el primer pago”, precisó
Moresco.
El COVID-19 hizo que muchas empresas del Real Estate,
repensaran estrategias para captar al público, y hubo etapas de incertidumbre
hasta mayo, pero las averiguaciones de las familias dispararon el lanzamiento
de proyectos. La desarrolladora Eidico presentó Santa Ana Joven en Tigre,
con casas, dúplex y townhouses.
“Más allá de la situación, todavía en condiciones
macroeconómicas adversas, los desarrollos de lotes y viviendas pueden ser una
opción para aquel que tenga ahorros en pesos. Tanto Santa Ana Joven como la
mayoría de nuestros emprendimientos son en pesos ajustados por el índice
de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), con lo cual nuestro
sistema de financiación permite acceder a un bien que se revaloriza en
dólares”, dijo a Infobae, Jorge Von Grolman, gerente comercial de Eidico.
Pilar, un eje clave de las urbanizaciones cerradas
Este partido del norte del Gran Buenos Aires es uno de los
más buscados con las extensiones de la cuarentena, se triplicaron las
consultas. “Este fenómeno también es parte de las nuevas aspiraciones del
inversionista que ve alternativas con mejor rentabilidad y mayor demanda de
alquileres, a pasos de los servicios, que incluyen oficinas sobre el ramal
Pilar de la Panamericana”, argumentó a Infobae, Tomás Coria, CEO del Grupo
Coria.
Por ejemplo, para construir una casa en el Barrio Los
Arces de La Cañada de Pilar se cotizan lotes de 400 m2 a USD 35.000. “Luego de
la selección del terreno, se arma un proyecto de construcción a medida de las
necesidades del cliente y se entrega la casa con un proceso de obra rápido,
llave en mano, con terminaciones de calidad”, amplió.
En los nuevos proyectos en Pilar, el metro cuadrado de venta
en pozo ronda USD 1.200. La incidencia de la tierra para este tipo de
emprendimientos se ubica entre USD 250 y USD 400 dólares por m2, dependiendo de
su acceso y la ubicación. En cuanto a barrios cerrados, el precio del m2 de un
lote va desde los USD 100 hasta USD 600, dependiendo de la urbanización.
Humberto Luis Foresti, socio-director de HF Proyectos &
Inversiones, le contó a Infobae: “en general, los proyectos
terminados no otorgan financiamiento, pero quien construya, tendrá 10 a 12
meses por delante, y dependiendo quien lo edifique, podrá amortiguar parte de
la inversión, acordando alguna forma de pago escalonada. Una opción, es el
acopio de materiales para ir congelando precios en pesos. En los barrios
privados por lanzarse, la modalidad de pago se compone usualmente de plazos de
hasta 36 meses”.
“Un parámetro, por ejemplo, es que por una casa en un
barrio cerrado clase B+ de Pilar, 300 m2, de 4 dormitorios, dependencias y
pileta, su precio de publicación pre pandemia era de USD 550.000. Hoy, su costo
de reposición es de USD 390.000 (cayó 25%)”, agregó Foresti.
La actividad en otros puntos geográficos
No sólo el Norte del GBA atrae a los interesados, muchas
familias buscan migrar hacia Quilmes, Ezeiza, Canning (en el eje Sur), Bella
Vista, Moreno, Gral. Rodríguez y Luján (en el eje Oeste). “En este proceso, la
desventaja es que cuando se retome el accionar normal, se deberán atravesar
ciertos desafíos, cómo vender la propiedad donde se habita y afrontar
obligaciones económicas que la pandemia dejará”, dijo Foresti.
Las expensas en las urbanizaciones, oscilan entre $15.000 y
$25.000 por mes, cuyos fondos, en su mayoría son utilizados para costear la
seguridad de la urbanización.
“La pandemia modificó no sólo los hábitos de las personas,
sino también de las empresas. Esto traerá aparejado un replanteo de la demanda
de locales comerciales y oficinas dentro del segmento corporativo. El espacio
verde (jardín) o al aire libre (balcones, terrazas), para que la propiedad
ofrezca buena ventilación, pasó a un primer plano al elegir una vivienda”, le
dijo a Infobae, Dolores Otero Rossi, socia-gerente de la Inmobiliaria
Otero Rossi & Cía., de La Plata.
En el casco urbano de cualquier ciudad, es difícil acceder a
una propiedad que no esté afectada a PH con espacio verde propio. Allí resulta
fundamental, estar cerca de las plazas, parques o la zona del Bosque.
María Eugenia Menacho, directora de Menacho Vínculos Inmobiliarios,
con actividad en La Plata, le comentó a Infobae: “El segmento que
puede acceder a casas con lotes generosos prefiere vivir en un barrio cerrado,
por una cuestión de seguridad. En la zona norte de La Plata, el valor de
reventa, para un dúplex de 80 m2, con cochera y amenities, arranca en USD
150.000. En ese rango, se pueden adquirir departamentos en torre de 2
dormitorios con cochera, dentro del casco urbano”.
Se calcula que la expansión, se extenderá por la Autopista
Buenos Aires-La Plata y la ruta provincial 2. “Los puntos más elegidos, son
Villa Elisa, City Bell, Gorina y Gonnet. También se nota un aumento
considerable de las consultas de terrenos para construir en el sudeste
platense: sobre la ruta 11, Villa Elvira o Parque Sicardi, o en la zona
oeste, como Los Hornos, Olmos y Romero”, argumentó Otero Rossi.
“El home-office modificó el uso de los espacios y la forma
de convivir dentro de las viviendas. La habitación para el personal doméstico
dejó de tener incidencia y esa superficie es preferible reorganizarla y
diseñarla como oficina. Otro espacio importante es la generación de un
play-room donde los niños puedan jugar y ocupar sus energías en un lugar concentrado
de la casa, quizás el comedor diario pueda repensarse como un lugar mixto, o
bien, si el comedor formal, cumple esta función, sería mejor usar esa
superficie del comedor diario, para los juegos”, observó Víctor Zabala,
CEO & Fundador de +i Sumar Inversión y Estudio Zabala Arquitectos.
Infobae.com
Por José Luis Cieri