Expectativas y tendencias para el mercado inmobiliario pos-pandemia
Agentes y desarrolladores debaten sobre el comportamiento de
los precios y las estrategias que podrían servir en el futuro.
Cuando parecía que el sector
inmobiliario empezaba a repuntar, la amenaza de Covid - 19 frenó por
completo la actividad. A mediados de mayo, los locales volvieron a abrir con
protocolos de salud, por turno y según la terminación del DNI. Por el momento,
las tareas se abocaron a la resolución de las cuestiones que quedaron
trabadas antes del establecimiento de la pandemia. De aquí en más, agentes
y desarrolladores vislumbran distintas realidades para el corto plazo. Y a
pesar de las diferencias, todas las voces se resumen en un testimonio: “Hace 24
meses nuestro sector viene siendo olvidado. Un mes tras otro estamos rompiendo
récords de estadísticas negativas”, confesó Federico López Castromil, vicepresidente
de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en diálogo con la TV Pública. “Necesitamos
que se reactive el sector, más allá del coronavirus”.
Para Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium, “nada va
a ser lo que era. Esta crisis adelantará los tiempos, fundamentalmente en lo
que respecta a la tecnología. Muchas herramientas que ya existían y no eran
utilizadas, llegaron para quedarse. Sin embargo, también estoy convencido de
que la tecnología no reemplazará al agente inmobiliario”. El especialista considera,
además, que “el mercado se limpiará ya que gran parte de las inmobiliarias
quedarán afuera de esta nueva realidad. En algunos casos por no tener sus
finanzas sanas, en otros por no saber o no querer salir de su zona de confort”.
Precios: ¿Tendencia a la baja o casos particulares?
Para Fernando Pozzi, de la inmobiliaria que lleva su
apellido, la clave está en cómo logrará adaptarse el mercado a la economía que
quedará después de la cuarentena. “Pasamos de un dólar de $ 80 a otro en $ 120
en tan solo 60 días y con clientes compradores sentados arriba de los billetes;
sin dudas los precios necesitarán ajustarse para lograr interés. Las cosas
no valen lo que deseamos, debemos aceptar que los inmuebles tienen un precio
cuando alguien lo convalida, lo adquiere”.
Champanier, adhiere: “En el corto plazo la tendencia es
hacia abajo. En el mediano o largo los valores se terminan recuperando, pero lo
que vemos en el inmediato es una baja significativa dadas las circunstancias,
devaluaciones, etcétera”. Y detalla tres indicadores sobre los cuales habrá un
reacomodamiento de precios: el costo de la nueva construcción, la oferta de
inmuebles y los propietarios necesitados de efectivo. “Yo estoy convencido
de que sobran compradores, lo que falta son vendedores que acepten la realidad
del mercado. Esto que digo lo fundamento en el hecho de que las propiedades que
hemos captado a valor de mercado se reservaron en menos de dos semanas, aun en
este contexto”, concluye.
Por su parte, Miguel Ludmer, de Interwin,
entiende que no habrá una tendencia a la baja generalizada, sino que
corresponde más bien a casos puntuales. “Todo depende de la situación del
propietario o desarrollador. En general este es un mercado que no tiene deuda,
entonces la mayoría de los vendedores prefieren esperar y no
concretar la operación con tal de no bajar su precio”.
Nahuel Vera Cifre, de la inmobiliaria Cifre, ve el “vaso
medio lleno” y destaca las oportunidades del escenario actual. “Desde mayo de
2018 los precios vienen bajando, el mercado ya sufrió ese descenso. Es
momento de comprar, de invertir, de mudarse, de buscar el balcón más
grande, el jardín con más metros, el PH con terraza y quincho”. En cuanto al
valor de los terrenos, sostiene que “son equivalentes a un porcentual de la
posibilidad de construcción, por lo tanto está altamente ligado al precio de
venta de las unidades y sabremos si hay variación en los próximos seis meses”.
La mirada de Esteban Edelstein Pernice, director de
Castex Propiedades, se enfoca en el mismo sentido. “En el mercado suburbano hoy
se advierte una gran oportunidad para comprar un terreno y construir. Hace 12
meses, el dólar valía $ 45 y hoy se encuentra alrededor de $ 115 -considerando
un dólar MEP o dólar Bolsa - es decir, que experimentó un crecimiento del 255%.
Esta devaluación implica que el costo de construcción de una casa nueva,
totalmente terminada y lista para mudarse, experimentó una baja del 50 %” La
percepción del arquitecto y desarrollador Gerardo Azcuy, con decenas de
edificios multifamiliares en CABA, es distinta. Desde su experiencia, si bien
en Argentina las propiedades se valorizan en dólares, las oscilaciones en el
valor del m2 son muy leves. “Sucede que en momentos de incertidumbre, o cuando
se producen saltos en la cotización del billete, los costos de la obra en
dólares suelen bajar un poco. Sin embargo, luego la inflación los alcanza. En
momentos de estas características lógicamente aparecen ofertas por debajo del
valor, y depende de cada compañía -en función de su liquidez y su solidez
financiera- si quiere deshacerse de algunos metros o no. Pero son operaciones
puntuales que no inciden realmente en el valor de venta del m2”, detalla.
Flavio Galli, titular de Grupo Tueroc, aporta otro dato que
debería considerarse al momento de estimar los costos. “Estamos considerando un
nuevo actor en la composición de nuestros precios y es un costo indirecto
aún difícil de calcular, vinculado a los protocolos de salud. Este impactará en
forma directa en la producción de la mano de obra, así como la disminución de
la cantidad de obreros por m2, lo que hará aún más largos los plazos de obra”.
Productos y estrategias a futuro
Cuenta Pozzi que, a juzgar por las consultas que está
recibiendo, considera que habrá oportunidades en proyectos “de lotes
residenciales de precios bajos, en donde la incidencia o el porcentaje es menor
sobre el valor total de la inversión”.
Sin embargo, cree que es demasiado pronto para sacar
conclusiones, aunque estima que es posible que “el consumidor valore más los
espacios verdes o descubiertos de las unidades”; una apreciación en la que
coincide también Cifre.
En lo que respecta al segmento corporativo, es donde se
esperan mayores cambios. Galli afirma que “será una situación crítica la que
deberemos enfrentar al menos hasta fin de 2020, cuando las empresas hayan hecho
un balance real de la conveniencia o no del trabajo remoto. Hoy se escucha
hablar mucho de lo que se viene, pero poco se dice que esto afectaría
enormemente a todo un ecosistema que componen el transporte, los comercios y
los restaurantes. Tampoco podemos dejar de mencionar el impacto fiscal y la
cantidad de impuestos nacionales o municipales que se dejarían de recaudar”.
Sin embargo, Cifre arriesga: “En lo corporativo, las
oficinas AAA van a sufrir una falta de demanda muy grande, la tendencia al home
office va en aumento y en los próximos 24 meses veremos si esa tendencia vino
para quedarse o no. Para empresas más chicas que no pretenden oficinas con esas
categorías y otras que quieran achicarse, el coworking es el paso ideal”.
Por lo pronto, Galli sí comprende que habrá cambios en los
proyectos de oficinas, que “en general serán más autosuficientes”. Por
ejemplo, desde el diseño se dará lugar a más consideraciones
epidemiológicas, refuncionalización de espacios bajo nuevas reglas de
interacción y distanciamiento social, con entornos interconectados entre lo
natural con terrazas verdes, y lo tecnológico.
“Tomará valor la eficiencia y mejoras a introducir en las
circulaciones y sobre todo aquellos lugares donde se conglomere gente,
dotándolos de luz natural y ventilación”.
En líneas generales, los referentes consultados consideran
que se mantendrán las financiaciones para emprendimientos en pozo, a través de
cuotas ajustadas por el índice de la Camarco. Sólo algunos, como Azcuy,
mantendrá el esquema que le sirve actualmente. “Nuestros clientes prefieren
comprar a un precio fijo, sin cuotas adicionales, ni sorpresas de ningún tipo a
la hora de la entrega de la unidad. La financiación se realiza en tres etapas:
pago del 30 % del valor de la unidad como anticipo, 40 % durante la
construcción de la obra y el 30 % restante luego de haber entregado la
propiedad con una tasa fija en dólares (o el equivalente en pesos) del 8 %.”
Pozzi, en tanto, sostiene que no habrá lanzamientos masivos de proyectos
inmobiliarios con financiación de preventa porque “no hay poder de compra, los
sueldos están devaluados en relación al metro cuadrado. No hay un mercado que
pueda pagar una cuota de $200.000 por mes por un 2 o 3 ambientes”.
En cambio, opina que “los proyectos en fideicomiso al costo
serán una buena opción aprovechando los costos mucho más bajos medidos en
dólares; y como un resguardo de valor, con inversores de confianza. Imagino
proyectos chicos de 1.500/2.000 m2 de obra, en cuotas en pesos ajustadas”.
Hace unos días, desde la Cámara Empresaria de
Desarrolladores Urbanos (CEDU), sugirieron a la ministra de Desarrollo
Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa la reimplementación de los
cedines para compra de propiedades. En caso de que sea aceptado, resta
esperar el impacto en el mercado.
Fuente: Clarin Arq
Periodista: Inés Álvarez