Llegó el crédito para comprar en pozo
Todo lo que hay que saber sobre la normativa del Central que
permite a los bancos prestar dinero para adquirir unidades en construcción
Todo lo que hay que saber sobre la normativa del Central que
permite a los bancos prestar dinero para adquirir unidades en construcción a luz verde que el Banco Central encendió para que las
entidades financieras puedan tomar los boletos de compra y las participaciones
en fideicomisos como garantías de los créditos hipotecarios promete un antes y
un después en la industria inmobiliaria. Ahora, la clase media también entra en
el radar de la demanda de los proyectos nuevos. "Habrá más compradores y
los precios seguirán subiendo", anticipa Leonardo Rodríguez Nader, CEO y
fundador de la desarrolladora de CMNV, quien estima un valor promedio del metro
cuadrado a estrenar en la Capital Federal que ronda los US$ 2900. Afirma que
ese número es 50 por ciento mayor al que se vendía hace un año atrás. "Con
los altos costos de reposición, las incidencias de las tierras y lo que cuesta
construir es inviable que los valores se mantengan", agrega. Cómo lograr
que la financiación también alcance a las unidades del pozo era un punto
central en la agenda del sector y una obsesión para la mesa chica de las
principales cámaras y asociaciones que desde hace meses negociaba con el
Gobierno. Los empresarios defendían que la reactivación de las ventas centrada
en los departamentos usados no generaban "brotes verdes" con efecto
dominó en el resto de la economía. Si bien el sector de la construcción está de
parabienes, en abril subió 10,5 por ciento contra mismo mes de 2016 y 3,8 por
ciento en los primeros cuatro meses del año respecto al anterior, según datos
del el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC); la obra privada no
termina de despegar.
"La medida generará nuevos proyectos y movilizará a
otros sectores, además de aumentar el volumen de metros cuadrados nuevos. El
primer impacto serán una mayor cantidad de emprendimientos en oferta en la
Capital Federal", explica Gonzalo Monarca, presidente del grupo
desarrollador homónimo. "Además se sumaría el sector de menores ingresos,
hoy clientes de viviendas sociales", afirma Mateo Salinas, gerente General
de Eidico, la desarrolladora que vende propiedades a costo mediante un sistema
cooperativo. Las unidades se van construyendo y entregando, por sorteo y
adelanto de cuotas, durante los diez años que dura el proyecto. "Si bien
la demanda es alta, ese plazo se percibe como muy extenso para poder habitar la
vivienda, y muy corto para la distribución de aportes durante ese
período", agrega. El efecto más inmediato será una reactivación en la
venta de las obras avanzadas con oferta de departamentos a entregar en pocos
meses, y aquellos edificios terminados con stock remanente que no se colocaba
porque compite con los usados que al poder hipotecarse califican para los
créditos. Hoy la persona que compra una unidad a estrenar tiene que esperar
entre uno y dos años para poder firmar la escritura. Por eso no son aptos para
créditos y sólo pueden ser comprados por quienes tienen la espalda para pagarlo
cash o durante los tres años que demanda la construcción.
"De esta forma se generará la rotación necesaria que
estaba trabada. La consecuencia directa es un aumento de precios convalidada
por el crédito en donde el comprador mira más la cuota que el valor
total", relata Carlos Spina, director Comercial de Argencons. Con la nueva
norma, los usados, los grandes ganadores del efecto crédito hipotecario -con un
45,5 por ciento de suba de escrituras en la ciudad de Buenos Aires en los
primeros cuatro meses del año en comparación al mismo período de 2016- ,
competirán con los departamentos nuevos. "Habrá que ser cautelosos para
evitar que este nuevo contexto no propicie una burbuja inmobiliaria. Un buen
ejemplo a seguir es España que luego de su burbuja inmobiliaria hoy se
encuentra en una nueva fase de explosión del sector pero mucho más genuino, con
oferta", analiza Antonio Pécora, tiutlar de MPC Desarrollos Inmobiliarios.
En el Banco Nación reconocen que trabajan en la puesta en
marcha. El propio Javier González Fraga, presidente del banco estatal afirmó
que la incorporación es un hecho. El organismo que preside tomará la delantera
pero la expectativa es que el Ciudad y las entidades privadas más ofensivas en
el negocio de hipotecas lo sigan. En esta instancia, la gran duda es cómo se
implementará, cuánto tardará y finalmente que entidades se subirán a este tren.
La medida del Central replica el modelo con el que Uruguay y
Perú lograron reactivar el mercado de las viviendas para la clase media.
"La noticia es auspiciosa pero no es obligatoria para las entidades. Se
generó la herramienta, hay que ver quienes quieren competir", advierte
Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que
en pocas semanas lanzará un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que
construirá en la ex planta de Aurora ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan
B. Justo.
Mientras las entidades financieras "meditan" el
tema, los desarrolladores comienzan a desempolvar las proyectos que tenían en
la gatera. Monarca avanza con los anteproyectos que levantará en la tierra que
tiene en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires y Fernández Prieto trabaja en
dos emprendimientos, uno en Lomas de Zamora y en Zárate. Por otra parte,
Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity
Tayron Capital, para administrar inversiones en desarrollos residenciales, con
foco en la clase media -que construye un emprendimiento en Caballito- reconoce
que, tras el anuncio, comenzó a analizar Córdoba un mercado que estaba fuera de
su radar porque las escrituras pueden demorarse hasta seis años.
De todas formas, el sector convive con un manto de dudas en
cuanto a cómo se instrumentará la normativa del Central. La dinámica del
proceso de compra funcionaría de la siguiente manera: con el proyecto armado,
el desarrollador cerrará con un banco un preacuerdo con las condiciones del
crédito que sacará para llevar adelante la construcción -que durará el plazo de
obra--y que le permitirá tener cierta previsión de los números del negocio. La
garantía podría ser la misma desarrolladora o un fideicomiso que funcionará
como una especie de plataforma para obtener el financiamiento bancario que
necesita el constructor. Éste estará conformado por los socios del proyecto -el
desarrollador, el dueño del terreno la tierra misma y otros inversores pero no
compradores finales de las unidades-. De esta forma, la nueva norma permite una
suerte de "puente" entre el pozo y las unidades terminadas. Hoy la
oferta de préstamos para construir tiene tasas que rondan el 30 por ciento
(Badlar más puntos) pero el sector "pelea" por lograr que esa
financiación sea en Uva, la misma referencia en la que venderán los
departamentos.
El desarrollador tendrá un plazo de obra y el banco que lo
auditará le irá "soltando" capital durante el avance del
emprendimiento lo que le permitirá al desarrollador construir con capital
intensivo. Así las cosas, se financiará con el crédito del banco y los anticipos
de las unidades que pagarán los compradores de los departamentos como adelanto
-un porcentaje que puede alcanzar al 30 por ciento del valor del departamento-
y que los compradores pagan financiado durante el tiempo de ejecución de la
obra. La diferencia con el escenario actual es que cuando se termina la obra,
se puede entregar la unidad porque al otorgarse la financiación con el boleto
de compra-venta, el individuo ya obtiene el dinero que necesita y ese boleto
con posesión funciona como garantía del préstamo por hasta el 75 por ciento del
valor de la propiedad -y no el 100 por ciento como cuando se hace con una
escritura-. Y el desarrollador obtiene todo el dinero para saldar la deuda que
tiene del crédito que sacó para construir el proyecto. "Lo que sucedía
hasta ahora es que no podías darle posesión porque sólo te había pagado 30 por
ciento de la unidad, y el banco no le daba la línea porque no tenía escritura.
Hoy sí se puede hacer y el circulo es virtuoso ", explica Llambías. Los
compradores finales podrán tomar la financiación en pesos o en Uva. En el
primer caso la actualización será por índice de la Cámara Argentina de la
Construcción y en el segundo por inflación. Llambías aclara que si bien cada
banco establecerá el porcentaje de preventas para habilitar el crédito al
desarrollador y que la obra no quede a mitad de camino, en su caso no
arrancaría con menos del 70 por ciento prevendido."A diferencia de lo que
pasa hoy que las entidades financian hechos consumados, con este modelo los
bancos tienen un rol más activo, y asumirán el compromiso también de difundir
el proyecto, como pasaba hace más 20 años atrás", analiza Rodríguez Nader,
que avanza en la construcción del proyecto Astilleros, de US$ 25 millones de
inversión en San Telmo.
Se estima que los montos y tasas seguirán en línea con la
oferta de créditos hipotecarios que hay en el mercado. Sería para primera
vivienda, en Uva con tasas de entre 5 y 7 por ciento, y se prestaría hasta el
75 por ciento del valor de la unidad y un máximo de $ 3 millones.
Hoy son pocos los players que tienen caja para sostener la
compra de la tierra, y la inversión de todo un proyecto. Con el nuevo esquema,
dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con
capital intensivo. "Es el mundo ideal trabajar con dinero de los
bancos,", admite Monarca. "Esta medida reduce la necesidad de capital
de trabajo y por ende mejora el retorno sobre la inversión lo que lo transforma
en un negocio atractivo", analiza Sommer. Es decir, se aceleran los
procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el
inversor también y el comprador deja de alquilar antes . Rodríguez Nader
plantea la necesidad de generar un negocio más justo. "Hoy el único que
gana es el que no agrega valor, el dueño de la tierra, los que generamos
proyectos no tenemos upside. Deberíamos ir a un modelo como el de Estados
Unidos en donde el propietario de tierra muerta paga más impuesto que el que la
usa", cierra estableciendo otro tema en agenda.
18,1% más obras
Es lo que creció la superficie con permiso para construir en
abril versus marzo
En compás de espera
1800 edificios
La cantidad de obras terminadas que no tienen el final de
obra y no se pueden escriturar. Tampoco califican para los créditos
En primera persona
Diferentes miradas sobre cómo afectará la norma del Central
a la industria inmobiliaria
Sebastián Sommer (CEO de CasasARG)
"La medida reduce la necesidad de capital de trabajo y
mejora el retorno sobre la inversión"
Gustavo Llambías (Socio de Red Consulting and Management)
"La noticia es auspiciosa, pero hay que ver qué
entidades quieren competir"
Leonardo García Nader (CEO de CMNV)
"Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo
en dólares"