ACCIÓN CASTEX

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La Nacion

Lo que viene: menos ventas y ajustes en los precios.

En un contexto de incertidumbre, el sector cierra el peor año de los últimos veinte; espera medidas micro que incentiven la inversión y que generen que la demanda del segmento medio pueda comprar.

El primer paquete económico anunciado por el Gobierno profundizará el enfriamiento de un mercado dolarizado como es el inmobiliario. Un sector que en octubre cerró 3152 operaciones y en el que las ventas caen desde hace 17 meses, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires . Además, todo indicaría que el 2019 será uno de los peores de los últimos 20 años con sólo 33.000 ventas en la Capital Federal.


Por las medidas anunciadas, los agentes inmobiliarios ya anticipan renegociaciones e incluso, marcha atrás en algunas de las que están en curso. "Vienen meses como enero y febrero, estacionalmente bajos, y con este escenario, es poco probable que el mercado pueda regenerar su actividad antes de marzo o abril", adelanta Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño. Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria estima que lo que viene no será mucho mejor: se cerrarán un promedio de 3000 actos por mes en la ciudad de Buenos Aires.


La ratificación del ministro de Economía, Martín Guzmán, de que será un 30 por ciento más caro acceder al dólar para atesoramiento tendrá un impacto directo en el dólar blue. Este último clave en las operaciones de compra y venta de los inmuebles usados, porque cuando se cierra la compra de un inmueble, los vendedores exigen los dólares a la hora de firmar la escritura, es decir nadie acepta pesos por ladrillos. "Muchos de los compradores que hasta ahora acudían al contado con liqui o al blue tendrán que destinar más pesos porque lo que se anunció hoy es una devaluación del 30 por ciento", afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.


Los empresarios coinciden en que ,desde la macro, el Gobierno, por ahora, no está tomando ninguna medida que incentive la inversión en un bien ilíquido como son los ladrillos. El que tiene pesos va al blue y el que tiene los dólares ahorrados prefiere guardarlos que destinarlos a la compra de un departamento, mucho más en un contexto en el que se habla de un mercado de alquileres más regulado con un proyecto de ley que aguarda "pista" en el Senado. A esto se suma una rentabilidad anual neta, en dólares, del negocio de alquiler por debajo del 2 por ciento. "Los alquileres cayeron más de un 40 por ciento en dólares desde 2017. Esto implica que recuperar la inversión de la compra del inmueble insume unos 40 años, cuando hace tres años requería 20 años", explica Juan Carretero, gerente de clasificados de Mercado Libre Inmuebles.


Por otra parte, el aumento del impuesto a los Bienes Personales y el incremento en los costos de mantenimiento de un inmueble al ritmo de la inflación, podrían llevar a los propietarios a tomar la decisión de desprenderse de las propiedades generando oportunidades aunque no "gangas". "Es que con estas medidas el Gobierno está atacando la acumulación de riqueza", justifica Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima. La buena es que anticipa un posible aumento de la demanda por parte de los inversores que buscarán en los ladrillos locales, un refugio al capital que tenían en el exterior y que podrían repatriar para evitar ser alcanzados por el nuevo impuesto.

En 2019 los valores de publicación bajaron cerca del 10 por ciento según los datos de Reporte Inmobiliario. A ese porcentaje hay que sumarle los ajustes de cada negociación particular que, en algunos casos, alcanzaron el 25 por ciento y que están atados a la necesidad que tenga el vendedor de deshacerse de la propiedad.

"Vamos a un escenario de precios con un ajuste mayor al que traemos. Cuando en usados publicás una unidad de gama media en valores atractivos la demanda aparece", reconoce Di Mitrio. En términos prácticos, los referentes reconocen que los precios de venta deberían bajar más rápido de lo que lo hicieron desde abril 2018 cuando la economía arrancó con la primera disparada del dólar. "En un año y medio, la moneda estadounidense pasó de $20 a $80, pero los precios no siguieron esa diferencia", detalla Rozados. Aunque aclara que en el contexto actual "nadie estará obligado a bajar los precios. Los ajustes dependerán de la necesidad de vender".

Respecto a cómo impactará en cada zona, en tiempos de crisis, la fórmula location, location, location toma fuerza, y los inmuebles ubicados en los barrios más caros de la ciudad como, por ejemplo, Recoleta, Palermo Belgrano y Nuñez serán los que mejor defenderán sus tickets.

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